一
、政策要点
：入市的 “硬门槛” 与 “新规则”

集体经营性建设用地入市
，是指符合条件的农村集体经营性建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）等方式进入市场流转，与国有土地实现“同地同权同价”
。其核心要求包括：

（一）入市底线

（1）坚守 “三条红线”：土地公有制性质不改变、耕地保护红线不突破、农民利益不受损。

（2）明确 “负面清单”：禁止宅基地入市、禁止新增农用地转建设用地入市
、禁止商品住宅开发

。

（二）入市条件

（1）规划先行：需符合国土空间规划，用途为工业、商业、文旅等经营性用途（非住宅）
。

（2）权属清晰：完成集体土地所有权登记，无权属争议，未被司法查封或抵押。

（3）民主决策：经集体经济组织成员大会或代表大会三分之二以上同意，确保村民知情权
、参与权，并公示决策结果不少于15日。

（三）全流程管理

依据《集体经营性建设用地入市试点办法》，建立"入市方案编制→乡镇初审→县级审核→公开交易→履约监管"全链条制度

，配套土地增值收益调节金、不动产登记等细则。例如，广州增城区制定6项政策文件
，明确土地增值收益调节金征收比例（20%-40%），用于反哺农村基建与环境整治
。

二、实践应用
：从 “试点突破” 到 “多方共赢”

各地通过创新模式
，让土地资源转化为发展动能，形成可复制的经验
：

▶ 案例 1：广州增城区 —— 产业升级与乡村振兴 “双轮驱动”

增城区石滩镇水龙村65.8亩工业用地入市后
，打造农产品电商产业园，预计提供400个就业岗位

。当地通过“保姆级服务”引导市场主体
，包括：

· 政策透明化
：编制《入市流程指引》，针对土地价值、收益分配等关键问题开展宣讲；

· 村企对接会
：消除企业顾虑，指导村集体履行 “四议两公开” 程序
，确保村民决策参与率
。

· 成效：土地节约集约水平提升，村集体收益与产业发展协同增长，助力 “百千万工程”。

▶ 案例 2
：上海青浦区 —— 激活存量，打造都市农业新标杆

青浦区华新镇杨家庄村13.5亩集体建设用地以3246万元成交
，由花卉企业打造都市型花卉产业服务平台
，实现“三个盘活”
：

· 企业痛点
：解决集体土地无法抵押融资的历史难题，企业获得稳定经营场所
；

· 村民收益：土地出让收益反哺村集体，用于基建与村民福利；

· 产业集聚
：带动周边花卉种植
、加工、旅游等产业链发展
。
创新
：采用 “村集体委托专业机构 + 部门专人指导” 模式，确保流程合规，为全国提供操作样本。

▶ 案例 3：江苏高淳区 —— 弹性年期 + 收益共享
，破解 “地从哪里来”

高淳区通过 “弹性年期入市”（商服用地40 年、工业用地 50 年）
，将低效集体建设用地转为高温超导磁体生产项目，年产值预计 2亿元。

· 收益分配：首创“226”模式（20%村民分红
、20%村公益金、60% 集体资产量化），确保农民“钱袋子”鼓起来；

· 金融突破：全国首笔集体经营性建设用地抵押贷款落地，授信 300万元
，实现“同地同权”。

三、未来方向

：从“破冰”到“深化”

当前
，多地正从试点向全域推开，重点聚焦：

1. 规划协同：推动国有与集体土地 “协同入市”，如泗阳县整合国有
、集体土地，保障企业多样化用地需求
；

2. 收益规范
：细化净收益分配机制，避免 “镇街截留过多”，确保资金用于农村发展与民生；

3. 监管升级：建立全生命周期管理

，对土地用途、环保、产业准入等实施动态跟踪。

结语

集体经营性建设用地入市


，是落实《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》的重要举措。通过制度创新与法治保障，既激活了农村土地资源
，又推动了城乡要素平等交换。未来需进一步深化试点经验，完善《土地管理法实施条例》配套细则
，确保改革红利惠及亿万农民，为构建新型工农城乡关系提供坚实支撑
。